Hausboot Kauf – steuerrechtliche Beurteilung der Anschaffung und Vermietung
Hausboot Kauf, Hausboot Vermietung – privat oder gewerbliche?
Hausboot Kauf und Hausboot Vermietung – als Erstes stellt sich die Frage, ob die Vermietung des Hausboot als private Vermögensverwaltung oder gewerblich erfolgen soll. Grundsätzlich ist die Finanzverwaltung der Auffassung, dass die Vermietung von Hausbooten in den Bereich der privaten Vermögensverwaltung fällt. Wird im Vertrag mit dem Vermietungsservice die Eigennutzung ausgeschlossen, kann für die Vermietung aber auch ein Gewerbe angemeldet werden. Die Gewerblichkeit kann außerdem durch Nutzung einer geeigneten Gesellschaft (zum Beispiel einer GmbH oder einer GmbH & Co. KG) erreicht werden. Es ergeben sich verschiedene steuerrechtliche Folgen bei beiden Varianten.
Private Hausboot Vermietung
Wenn Sie sich dazu entscheiden, das Hausboot im Rahmen der privaten Vermögensverwaltung zu vermieten werden die Erträge als Überschusseinkünfte behandelt. Die Einkünfte ergeben sich als Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten. Werbungskosten sind beispielsweise Erhaltungsaufwendungen, Fahrtkosten, Finanzierungskosten (Zinsen etc.), Anbahnungskosten sowie Abschreibungen. Die Höhe der Abschreibungen richtet sich nach den Anschaffungskosten und der betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer, die bei einem Hausboot in der Regel 30 Jahre beträgt (also 3,33% Abschreibungen pro Jahr; in Abstimmung mit dem Finanzamt haben viele unserer Eigner aber auch schon höhere Abschreibungen zwischen 15 (6,66% pro Jahr) und 20 Jahren (5% pro Jahr) und damit höhere Steuereinsparungen erzielt). Die Anschaffungskosten setzten sich aus dem Kaufpreis und allen weiteren Kosten zusammen, die notwendig sind das Hausboot in einen betriebsbereiten Zustand zu versetzten. Die Einkünfte müssen in der jährlichen Steuererklärung angegeben werden. Sollte bisher keine Steuererklärung notwendig gewesen sein, ist man ab dem Jahr der Vermietung des Hausbootes dazu verpflichtet.
Durchschnittlich werden die Hausboote 23 Wochen im Jahr, in den Saisonzeiten von April bis Oktober, mit Nettoeinnahmen von ungefähr 1.000€ in der Woche vermietet. Für den Vermietungsservice fallen Kosten von rund 250€ pro Woche an. Bei Ganzjahresvermietung lassen sich noch höhere Umsätze erzielen.
Beispiel Saisonvermietung April bis Oktober | ||
Erfolgsrechnung Jahr 1 | ||
Umsatzerlöse netto (23 Wochen à 1.000€) | 23.000€ | |
– | Vermietungsservice (23 Wochen à 250€) | 5.750€ |
– | Betriebskosten (10% Umsatzerlöse) | 2.300€ |
– | Liegeplatzmiete | 3.500€ |
– | Versicherung (1% Kaufpreis) | 2.140€ |
– | Abschreibungen (3,3% von 210.400€ Kaufpreis AquaCasa 12) | 7.013€ |
= | Zu versteuernde Einkünfte aus Vermietung | 2.297€ |
Das Ergebnis vor Steuern bleibt in der Regel über die Jahre relativ konstant. Es können ggf. noch weitere Werbungskosten wie oben genannte Finanzierungskosten oder zwischenzeitlich anfallende Erhaltungsaufwendungen zum Abzug gebracht werden.
Bitte beachten Sie, dass eine private Nutzung des Hausboots durch Sie zu einer anteiligen Kürzung der Werbungskosten führt. Nutzen Sie das Hausboot beispielsweise auch zu 10% selber, sind die Werbungskosten entsprechend um 10% zu kürzen.
Sollten Sie sich dazu entschließen, das Hausboot wieder zu verkaufen, sind die etwaig entstehenden Veräußerungsgewinne steuerfrei, wenn zwischen Anschaffung und dem Verkauf mindestens ein Jahr vergangen ist. Für einen Verkauf kann ein Wertgutachten erstellt werden, bei dem wir Sie gerne unterstützen.
Gewerbliche Hausboot Vermietung und Hausboot Kauf
Sollten Sie sich dazu entscheiden, die Vermietung gewerblich zu betreiben, handelt es sich um Einkünfte aus Gewerbebetrieb, die als Gewinneinkünfte klassifiziert und entweder durch Einnahmenüberschussrechnung (EÜR) oder durch Betriebsvermögensvergleich (Bilanz) ermittelt werden. Bei der gewerblichen Vermietung gibt es deutlich mehr steuerliche Gestaltungsmöglichkeiten. So ist es im Rahmen der Voraussetzungen des § 7g EStG möglich einen Investitionsabzugsbetrag (IAB) zu bilden und bis zu 50% der voraussichtlichen Anschaffungskosten (AK) schon im Jahr vor Kauf des Hausbootes in der Steuererklärung zum Abzug zu bringen.
| Beispiel | ||
| Jahr vor Anschaffung | ||
| Zu versteuerndes Einkommen vor IAB | 200.000€ | |
| – | IAB i.H.v. 50% der 210.400€ AK AquaCasa 12 | 105.200€ |
| = | Zu versteuerndes Einkommen nach IAB | 94.800€ |
| Steuerersparnis bei 40% Durchschnittssteuersatz | 42.080€ | |
Wenn das Hausboot angeschafft wird, wird der als IAB gebildete Betrag von den Abschaffungskosten abgezogen. Zudem können unter bestimmten Voraussetzungen im ersten von fünf Jahren Sonderabschreibungen von 20% neben den linearen jährlichen Abschreibungen vorgenommen werden.
| Fortführung Beispiel Saisonvermietung April bis Oktober | ||
| Kaufpreis AquaCasa 12 | 210.400€ | |
| – | IAB i.H.v. 50% der Anschaffungskosten | 105.200€ |
| = | Abschreibungs-Bemessungsgrundlage | 105.200€ |
| lineare Abschreibungen 3,3% pro Jahr | 3.507€ | |
| mögliche Sonderabschreibungen 20% | 21.040€ | |
| Steuerersparnis Sonderabschreibungen bei 40% Durchschnittssteuersatz | 8.416€ | |
| Erfolgsrechnung Jahr 1 | ||
| Umsatzerlöse netto | 23.000€ | |
| – | Vermietungsservice | 5.750€ |
| – | Betriebskosten (10% Umsatzerlöse) | 2.300€ |
| – | Liegeplatz Miete | 3.500€ |
| – | Versicherung (1% Kaufpreis) | 2.140€ |
| – | lineare Abschreibungen 3,3% | 3.507€ |
| – | Sonderabschreibungen 20% (volle Nutzung in Jahr 1) | 21.040€ |
| = | Zu versteuerndes Einkommen aus Gewerbebetrieb | -15.327€ |
| Erfolgsrechnung Jahr 2 | ||
| Umsatzerlöse Netto | 23.000€ | |
| – | Vermietungsservice | 5.750€ |
| – | Betriebskosten (10% Umsatzerlöse) | 2.300€ |
| – | Liegeplatz Miete | 3.500€ |
| – | Versicherung | 2.140€ |
| – | lineare Abschreibungen 3,3% | 3.507€ |
| = | Zu versteuerndes Einkommen aus Gewerbebetrieb | 5.803€ |
Die Sonderabschreibungen können in Abhängigkeit von Ihren weiteren Einkünften in einem der fünf Jahre komplett oder beliebig verteilt auf die fünf Jahre (z.B. 4% pro Jahr über fünf Jahre) genutzt werden. Sie können also die Sonderabschreibungen in einem Jahr nutzen, in dem Sie besonders hohe weitere zu versteuernde Einkünfte haben und so die Steuerersparnis optimieren.
Durch die Nutzung des IAB und der damit verbundenen Möglichkeit der Sonderabschreibungen lassen sich nach unserem Beispiel in zwei Jahren Steuerersparnisse von mehr als 50.000€ erzielen.
Wenn Sie das Hausboot wiederverkaufen, sind die etwaig entstehenden Veräußerungsgewinne ebenfalls als gewerbliche Einkünfte zu versteuern. Eine Möglichkeit der Steuerbefreiung, wie bei der privaten Vermögensverwaltung, gibt es nicht. Für einen Verkauf kann ein Wertgutachten erstellt werden, bei dem wir Sie gerne unterstützen.
Umsatzsteuer
Die Erlöse aus der Vermietung eines Hausboots an Feriengäste ist unabhängig davon, ob Sie diese im Rahmen einer privaten Vermögensverwaltung oder im Rahmen eines Gewerbebetriebs betreiben, umsatzsteuerpflichtig. In unseren Rechenbeispielen vorab gehen wir davon aus, dass die regelmäßigen jährlichen Mieterlöse 23.000€ betragen. Deshalb kann die Betrachtung der Kleinunternehmerregelung (§ 19 UStG), die bei Umsatzerlösen von bis zu 22.000€ im Jahr relevant werden und die Umsätze dann von einer Besteuerung ausnimmt, nicht angewendet werden.
Die Umsatzsteuer bei einer kurzfristigen Vermietung an Feriengäste beträgt in der Regel 19%. Bei einer Wochenmiete von netto 1.000€ sind also zusätzlich 190€, also insgesamt brutto 1.190€ in Rechnung zu stellen und die 190€ an das Finanzamt abzuführen. Wenn das Hausboot jedoch nicht leicht zu lösen ist (fest vertäut und an Versorgungseinrichtungen angeschlossen) und ortsfest an einem abgegrenzten und identifizierbaren Liegeplatz liegt, kommt auch eine Gleichbehandlung mit einem Grundstück in Frage. Dann könnte die kurzfristige Vermietung an Feriengäste mit 7% Umsatzsteuer erfolgen. Das hätte den Vorteil, dass die Vermietung mit dann insgesamt brutto 1.070€ günstiger und damit konkurrenzfähiger gegenüber dem Wettbewerb an den Kunden erfolgen könnte. Wenn allerdings brutto 1.190€ marktüblich gezahlt werden, könnte man die Nettorendite um den Steuervorteil steigern. Die Nettomiete bei einem Steuersatz von 7% und einer Bruttomiete von 1.190€ beträgt nämlich 1.112€ (1.190€ geteilt durch 1,07) und ist damit um 112€ höher als bei einer Vermietung mit 19%. Bei 23 Vermietungswochen im Jahr würde das einen Steuervorteil von 2.576€ bedeuten.
Ein Vorteil, der sich aus der Umsatzsteuerpflicht der Vermietung ergibt, ist, dass Sie aus sämtlichen Rechnungen, die Sie bekommen, die Vorsteuer ziehen können. So bekommen Sie zum Bespiel die Vorsteuer aus dem Erwerb des Hausboots vom Finanzamt zurück.
| Beispiel | ||
| Netto Kaufpreis AquaCasa 12 | 210.400€ | |
| + | 19% Umsatzsteuer | 39.976€ |
| = | Brutto Kaufpreis AquaCase 12 | 250.376€ |
Die im Kaufpreis enthaltene Vorsteuer von 39.976€ bekommen Sie vom Finanzamt wieder erstattet. Sie kaufen das Hausboot also um den Steuervorteil von 39.976€ günstiger ein, als wenn Sie es für den privaten Gebrauch kaufen.
Wenn Sie das Hausboot privat nutzen, muss dies auch umsatzsteuerlich entsprechend berücksichtigt werden, weil Sie aus den gesamten Kosten den vollen Vorsteuerabzug hatten. Die Nutzung wird deshalb einer Umsatzsteuerbesteuerung unterworfen, die genau dem Vorteil aus dem erhaltenen Vorsteuerabzug entspricht. Haben Sie das Hausboot zum Beispiel zu 10% privat genutzt und im Jahr 1.000€ Vorsteuern geltend gemacht, müssen Sie 100€ Umsatzsteuer an das Finanzamt zurückzahlen.
Wenn Sie die private Nutzung mit dem Vermietungsservice ausgeschlossen haben, um eine gewerbliche Vermietung zu erreichen, stellt sich die Frage einer Umsatzsteuerkorrektur wegen Eigennutzung natürlich nicht. Wenn Sie das Hausboot jedoch z.B. über eine GmbH oder GmbH & Co. KG halten, ist eine private Nutzung grundsätzlich – ggf. sogar durch eine Vermietung an Sie selbst – möglich.
Hinweis!
Die Ausführungen vorab können lediglich als Beispiel für die steuerliche Betrachtung einer Hausboot-Investition dienen. Eine fachkundige steuerliche Beratung können sie nicht ersetzen! Wir empfehlen Ihnen, die steuerlichen Konsequenzen aus Ihrer Investition vorher mit einem Steuerberater zu erörtern. Gerne stellen wir für Sie den Kontakt zu einem fachkundigen Steuerberater her.
